Jak obliczyć ROI nieruchomości na wynajem

Jeśli rozważasz inwestowanie w nieruchomości na wynajem, jednym z ważnych wskaźników, które należy wziąć pod uwagę, jest zwrot z inwestycji (ROI - Return on Investment).

ROI to przydatny sposób określenia potencjalnej rentowności wynajmowanej nieruchomości i może pomóc w podejmowaniu świadomych decyzji inwestycyjnych. W tym poście na blogu pokażemy, jak obliczyć zwrot z inwestycji w wynajmowane nieruchomości, a także przeanalizujemy kilka scenariuszy, które pomogą Ci zrozumieć implikacje różnych poziomów zwrotu z inwestycji. Porozmawiamy również o tym, jak wynajem krótkoterminowy może zwiększyć zwrot z inwestycji, ale wymaga więcej pracy, oraz jak współpraca z Rentujemy.pl może oznaczać większy zwrot z inwestycji bez pracy nad zarządzaniem nieruchomością. Na koniec uwzględnimy podatki od dochodu, aby zapewnić dokładniejsze obliczenie zwrotu z inwestycji.

Aby obliczyć dochód netto z wynajmu nieruchomości, należy od dochodu z wynajmu odjąć wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości. Oto jak to zrobić:

1. Oblicz przychód z najmu

przychód_z_najmu = 50000 PLN  # roczny dochód z najmu
wydatki = 20000 PLN # roczne wydatki
dochód = przychód_z_najmu - wydatki

W tym przykładzie roczny przychód z najmu wynosi 50 000 zł, a roczne wydatki 20 000 zł, co daje dochód w wysokości 30 000 zł. Co powinienieś zaliczyć jako wydatki?

Ubezpieczenie: Ubezpieczenie majątkowe może chronić Twoją inwestycję w przypadku uszkodzenia lub utraty w wyniku pożaru, kradzieży lub innych nieprzewidzianych zdarzeń. Przy obliczaniu zwrotu z inwestycji należy wziąć pod uwagę koszt ubezpieczenia.

Konserwacja i naprawy: Jako właściciel będziesz odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości i dokonywanie napraw w razie potrzeby. Może to obejmować rutynową konserwację, taką jak malowanie i kształtowanie krajobrazu, a także nieoczekiwane naprawy, takie jak zepsuty podgrzewacz wody lub przeciekający dach. Tutaj możesz zawsze założyć stałą kwotę by z czasem stworzyć budżet rezerwowy.

Media: Jeśli w cenie wynajmu uwzględnisz media, takie jak woda, gaz i prąd, przy obliczaniu dochodu netto będziesz musiał uwzględnić koszt tych mediów. Jeśli najemca płaci osobno za media, nie będziesz musiał uwzględniać tego wydatku w swoich obliczeniach.

Zarządzanie nieruchomością: jeśli nie masz czasu ani wiedzy, aby samodzielnie zarządzać nieruchomością, być może będziesz musiał zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami, która zajmie się takimi zadaniami, jak pobieranie czynszu, konserwacja i kontrola najemców. Koszty zarządzania nieruchomością mogą się różnić w zależności od firmy i świadczonych usług. Koszty zarządzania są także różne w zależności, czy to najem długoterminowy, czy najem krótkoterminowy.

Skorzystaj z naszego kalkulatora przychodów z najmu krótkoterminowego i oblicz ROI swojego wynajmu krótkoterminowego z Rentujemy! Kliknij tutaj.

2. Oblicz całkowitą inwestycję

Aby obliczyć całkowitą inwestycję w wynajmowaną nieruchomość, należy zsumować wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości oraz dostowaniem jej do wynajmu. Oto przykład:

cena_zakupu = 500 000 PLN # cena zakupu nieruchomości
koszty_administracyjne = 10 000 PLN # koszty notarialne
podatki = 10 000 PLN # Podatek od czynności cywilnoprawnych
koszty_renowacji = 50 000 PLN # koszty remontu
całkowita_inwestycja = cena_zakupu + koszty_zamknięcia + koszty_renowacji + podatki

W tym przykładzie całkowita inwestycja w wynajmowaną nieruchomość to 570 000 zł.

3. Oblicz zwrot z inwestycji

Aby obliczyć zwrot z inwestycji w wynajmowaną nieruchomość, należy podzielić przychód netto przez całkowitą inwestycję. Oto jak to zrobić w kodzie:

zwrot_z_inwestycji = dochód_netto / całkowita_inwestycja

W naszym przykładzie dochód netto to 30 000 zł, a całkowita inwestycja to 570 000 zł. Dzielenie dochodu netto przez całkowitą inwestycję daje nam zwrot z inwestycji w wysokości 0,0526 lub 5,26%.

4. Zrozumienie poziomów zwrotu z inwestycji

Teraz, gdy obliczyliśmy zwrot z inwestycji dla naszej przykładowej nieruchomości na wynajem, przeanalizujmy kilka scenariuszy, które pomogą Ci zrozumieć implikacje różnych poziomów zwrotu z inwestycji.

ROI na poziomie 4%:

Jest to stosunkowo niski zwrot z inwestycji i może wskazywać, że wynajmowana nieruchomość nie jest zbyt opłacalną inwestycją. Podwojenie inwestycji na tym poziomie zwrotu z inwestycji zajęłoby 25 lat.

ROI na poziomie 8%:

Jest to umiarkowany zwrot z inwestycji i może być dobrym celem przy ocenie nieruchomości na wynajem. Podwojenie inwestycji na tym poziomie zwrotu z inwestycji zajęłoby 9 lat.

ROI na poziomie 12%:

Jest to wysoki zwrot z inwestycji i może wskazywać, że wynajmowana nieruchomość jest bardzo opłacalną inwestycją. Podwojenie inwestycji na tym poziomie zwrotu z inwestycji zajęłoby 6 lat.

5. Wynajem krótkoterminowy i Rentujemy.pl

Pamiętaj, że wynajem krótkoterminowy może zwiększyć zwrot z inwestycji, ale wymaga więcej pracy. Współpraca z Rentujemy.pl może oznaczać większy zwrot z inwestycji bez pracy nad zarządzaniem nieruchomością. Nasz zespół zajmuje się wszystkim, od marketingu i rezerwacji po sprzątanie i konserwację, więc możesz usiąść wygodnie i cieszyć się zyskami.

6. A podatki?

Aby zapewnić dokładniejsze obliczenie zwrotu z inwestycji, musimy uwzględnić podatki. W Polsce dochody z najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym liniowym w wysokości 8,5% (PIT-28) od przychodów bez odliczenia wydatków. Aby obliczyć ROI z uwzględnieniem podatków, musimy odjąć podatek od przychody:

podatek = przychód * 0,085 # oblicz podatek
dochód_netto_po_podatku = dochód - podatek # od dochodu odejmij podatek

W naszym przykładzie przychód po opodatkowaniu wynosi 25 750 zł, co możemy wykorzystać do obliczenia ROI wraz z podatkami:

dochód_po_opodatkowaniu = dochód_netto_po_opodatkowaniu / całkowita_inwestycja

Daje nam to ROI na poziomie 0,045 lub 4,5%, czyli nieco mniej niż ROI, który obliczyliśmy wcześniej.

Pamiętaj, że podatki mogą znacząco wpłynąć na zwrot z inwestycji, dlatego ważne jest, aby wziąć je pod uwagę przy ocenie wynajmowanych nieruchomości.

7. ROI a wartość nieruchomości

ROI wynajmowanej nieruchomości może mieć bezpośredni wpływ na jej wartość. Oceniając nieruchomość na wynajem, inwestorzy szukają nieruchomości o wysokim ROI, ponieważ wskazuje to na dobry zwrot z inwestycji. Im wyższy zwrot z inwestycji, tym bardziej wartościowa może być nieruchomość.

Załóżmy, że rozważasz zakup nieruchomości z oczekiwanym zwrotem z inwestycji na poziomie 8%. Aby obliczyć cenę nieruchomości na podstawie tego zwrotu z inwestycji, możesz skorzystać z następującego wzoru:

cena = dochód_netto / zwrot z inwestycji

Podstawiając liczby z naszego przykładu, otrzymujemy:

cena = 50 000 / 0,08 = 625 000 zł

Zatem przy oczekiwanym ROI na poziomie 8% maksymalna cena zakupu nieruchomości powinna wynieść 625 000 zł.

Oczywiście jest to tylko jeden ze sposobów oszacowania ceny wynajmu nieruchomości. Inne czynniki, takie jak warunki rynkowe, stan nieruchomości i lokalizacja, mogą również wpływać na cenę nieruchomości. Zawsze ważne jest przeprowadzenie dokładnych badań i due diligence przed dokonaniem jakiejkolwiek inwestycji w nieruchomości.

Wniosek:

Obliczenie ROI wynajmowanej nieruchomości jest ważnym krokiem w ocenie jej potencjalnej rentowności. Korzystając z przykładów w tym poście na blogu, możesz łatwo obliczyć dochód netto, całkowitą inwestycję i zwrot z inwestycji w wynajmowaną nieruchomość.

Pamiętaj, aby uwzględnić podatki w obliczeniach, aby uzyskać dokładniejszy obraz zwrotu z inwestycji. I nie zapominaj, że wynajem krótkoterminowy może zwiększyć zwrot z inwestycji, ale wymaga więcej pracy.

Partnerstwo z Rentujemy.pl może oznaczać większy zwrot z inwestycji bez pracy przy zarządzaniu nieruchomością na wynajmie krótkoterminowym, dlatego rozważ nasze usługi przy ocenie nieruchomości na wynajem w Warszawie.