Wspólnota będzie mogła zakazać najmu na doby. Co się naprawdę zmienia — i jak zmieniamy strategię

2 września 2026 roku Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich. Wróciła do niego możliwość, żeby wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia uchwałą zakazała najmu na doby w swoim budynku, a gmina wyznaczała strefy ograniczeń. Nagłówki brzmiały jednoznacznie: „wspólnota zablokuje najem”.

Dostajemy w tej sprawie dużo pytań od właścicieli. Zamiast uspokajać ogólnikami, rozkładamy projekt na czynniki pierwsze, pokazujemy nasze dane i mówimy wprost, co z tym robimy.

Co jest w projekcie

• Najem na pobyty do 30 dni staje się usługą hotelarską w rozumieniu ustawy. To jest fundament całej reszty.
• Powstaje CWTON — Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Każdy obiekt musi mieć wpis i numer identyfikacyjny nadany przez gminę.
• Kary do 50 tys. zł za wynajmowanie bez wpisu. Po trzech naruszeniach porządku w ciągu pół roku obiekt może zostać wykreślony.
• Wspólnota lub spółdzielnia może uchwałą zakazać najmu na doby. We wspólnocie potrzebna jest większość udziałów.
• Gmina może wyznaczyć strefy ograniczeń — obszarowo, dla określonych rodzajów obiektów albo na określone okresy.
• Po przyjęciu takiej uchwały jest 6 miesięcy na zakończenie działalności.

I teraz najważniejsze, co w nagłówkach ginie: przepisy o zakazie wspólnoty i o strefach gminnych mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku. Reszta — definicja, rejestr, kary — co do zasady 14 dni po ogłoszeniu ustawy.

To wciąż projekt, a nie prawo. Pierwsze czytanie odbyło się 2 września, prace w komisji mają termin do 20 października 2026. Przepis o zakazie już raz z projektu wypadł i wrócił autopoprawką — może się jeszcze zmienić. Opisujemy stan na 14 września 2026 roku. To nie jest porada prawna; w indywidualnej sprawie warto zapytać prawnika.

Czego to nie zmienia

• W 2026 i 2027 roku nie zmienia się nic, jeśli chodzi o możliwość zakazu. Te przepisy zaczynają działać dopiero od 2028 roku.
• Zakaz nie działa z automatu. Ktoś musi go przegłosować — sąsiedzi we wspólnocie albo rada gminy. Bez uchwały nic się nie dzieje.
• Nawet po uchwale jest pół roku na wygaszenie. Nikt nie zamyka apartamentu z dnia na dzień.
• Tam, gdzie gmina i wspólnota nie wprowadzą zakazu, nie zmienia się nic — poza obowiązkiem rejestracji, który i tak nas wszystkich dotyczy.

Warto to powiedzieć wprost, bo w dyskusji o tej ustawie gubi się skala: to nie jest ogólnopolski wyłącznik najmu krótkoterminowego. To narzędzie lokalne. W większości budynków i większości gmin nikt z niego nie skorzysta — a tam, gdzie skorzysta, będzie to decyzja konkretnych ludzi, podjęta w konkretnym głosowaniu, z półrocznym vacatio legis.

Wszystko zaczyna się od porządnej rejestracji

Część ustawy, która wejdzie najwcześniej, to nie zakazy — to ewidencja. Wpis do CWTON, numer od gminy, kary za jego brak. I to jest realna zmiana dla rynku: właściciel prowadzący mieszkanie samodzielnie po godzinach dostaje nowy obowiązek formalny, powtarzalny i obwarowany karą.

Dla apartamentów w naszym zarządzaniu to nie jest nowy projekt, tylko coś, co prowadzimy od dawna. W karcie każdego apartamentu trzymamy numer ewidencji obiektu świadczącego usługi hotelarskie wraz z organem, który go wydał, datą wydania i linkiem do wpisu — bo ten numer jest potrzebny na fakturach. Obok tego prowadzimy per apartament checklistę zgodności:

• opinia sanitarna — status, numer decyzji i potwierdzenie opłaty,
• opinia kominiarska,
• badanie wody na obecność Legionelli.

Jeżeli ustawa wejdzie w życie w tym kształcie, dla naszych właścicieli będzie to uzupełnienie rejestru, a nie budowanie dokumentacji od zera. To jest zresztą praktyczna rada niezależnie od losów projektu: uporządkuj papiery apartamentu teraz, kiedy nie ma presji terminu.

Ile naprawdę trwa pobyt — nasze dane

Zanim powiemy, co zmieniamy w strategii, pokażmy, na czym ją opieramy. Policzyliśmy wszystkie zrealizowane pobyty w apartamentach RENTUJEMY z przyjazdem od września 2023 do sierpnia 2026: 30 513 rezerwacji, 142 994 sprzedane noce, 510 apartamentów.

• Pobyty od 30 nocy w górę to tylko 2,1% rezerwacji — ale 16,8% wszystkich sprzedanych nocy. Co szósta noc w naszym portfelu już dziś pochodzi z pobytu miesięcznego lub dłuższego.
• Pobyty od 14 nocy to 30,6% nocy. Prawie jedna trzecia.
• Średni pobyt powyżej miesiąca trwa u nas 37 nocy. Najdłuższe sięgają 90 i więcej.
• 233 z 510 apartamentów gościły już taki pobyt. To nie jest nisza kilku mieszkań.
• Dla porównania: średni pobyt krótkoterminowy to 3,4 nocy. Jeden pobyt czterdziestonocny zastępuje kilkanaście wymian gości, sprzątań i zameldowań.

Długie pobyty przychodzą wtedy, kiedy nie ma turystów

To najciekawsza rzecz w tych liczbach. Dla przyjazdów w sezonie (czerwiec–sierpień) pobyty od 31 nocy dają 7,5% nocy. Dla przyjazdów poza sezonem (listopad–marzec) — 16,6%, czyli ponad dwa razy więcej. Najwięcej długich pobytów zaczyna się w styczniu, najmniej w lipcu.

Innymi słowy: pobyty miesięczne wypełniają dokładnie te miesiące, w których krótkoterminowy popyt jest najsłabszy. To nie jest konkurencja dla sezonu — to jest jego uzupełnienie.

Skąd przychodzą dłuższe pobyty

• Airbnb — 60% wszystkich długich nocy. Prawie 30% nocy sprzedanych przez ten kanał to pobyty 30+.
• Rezerwacje bezpośrednie — 20%. Aż 38% nocy z kanału bezpośredniego to długie pobyty.
• Booking.com — 15%, mimo że to nasz największy kanał. Tylko 4,5% jego nocy to pobyty miesięczne.
• Ponad 90% długich pobytów to jedna lub dwie osoby — relokacje, praca zdalna, kontrakty, remonty, leczenie.

Uczciwie: udział długich pobytów w naszym portfelu nie rośnie — w 2024 roku to było około 16% nocy, w 2026 około 11%, bo portfel rósł głównie o mieszkania nastawione na krótki pobyt. To znaczy tyle, że ten segment obsługujemy od lat bez żadnej dedykowanej oferty. Nikt go u nas nie sprzedawał. Ci goście przychodzili sami.

Nasza strategia: drugi silnik, czyli pobyty od 31 dni

Projekt definiuje usługę hotelarską jako pobyt do 30 dni. Pobyt dłuższy nie mieści się w tej definicji — a więc zakaz „najmu na doby”, gdyby wspólnota kiedykolwiek go uchwaliła, jest czymś innym niż wynajęcie mieszkania na kilka miesięcy. Tak czytamy projekt; to nasza lektura, nie opinia prawna, a ostateczny kształt przepisów jeszcze się może zmienić.

Ciekawostka z naszych danych, która to podkreśla: 431 pobytów zatrzymało się w przedziale 28–30 nocy — dokładnie pod granicą. Ludzie już dziś rezerwują „miesiąc”, tylko technicznie mieści się on po stronie krótkiego najmu. Przesunięcie takiego pobytu o jeden dzień to zmiana jego charakteru.

Dlatego budujemy pobyty miesięczne jako drugi silnik obok krótkiego najmu, a nie jako awaryjne wyjście. Powody są niezależne od ustawy:

• Mniej operacji. Jedna wymiana gości zamiast kilkunastu — mniej sprzątań, mniej pralni, mniej zameldowań, mniej rzeczy, które mogą pójść nie tak.
• Stabilniejszy przychód poza sezonem, czyli w miesiącach, które w krótkim najmie są najtrudniejsze.
• Mniejsza zależność od jednego kanału. Największy udział długich pobytów mają rezerwacje bezpośrednie — a te nie kosztują prowizji portalu.
• Odporność regulacyjna. Jeżeli w konkretnym budynku czy strefie krótki najem kiedyś zostanie ograniczony, apartament nie musi wypaść z rynku.

Nie obiecujemy przy tym, że pobyt miesięczny zarabia tyle samo co dobrze sprzedany sezon w centrum. Stawka za noc jest niższa — ale obłożenie i koszty operacyjne wyglądają inaczej. To rachunek, który robi się per apartament, a nie hasłem marketingowym.

Co budujemy w platformie

Żeby pobyt miesięczny był produktem, a nie wyjątkiem obsługiwanym ręcznie, musi być obsłużony technologicznie od zapytania do ostatniej płatności. Nad tym pracujemy:

• Sekcja pobytów od miesiąca z ceną prezentowaną za miesiąc, a nie za dobę, i filtrem długości pobytu.
• Zapytanie i wycena z czytelnym podziałem: ile płacisz teraz (pierwszy miesiąc plus kaucja), a ile co miesiąc.
• Automatyczne kolejne miesiące — po opłaceniu pierwszego system układa kolejne okresy i ich harmonogram płatności, zamiast liczyć wszystko ręcznie.
• Oznaczenie pobytu jako długiego w naszych operacjach, żeby sprzątania, przeglądy i komunikacja szły innym rytmem niż przy weekendowym gościu.
• Podgląd harmonogramu płatności dla gościa, bo przy kilkumiesięcznym pobycie to podstawowe pytanie.

Część z tego jest w budowie i nie podajemy dat wdrożenia. Mówimy o tym otwarcie, bo to jest kierunek, a nie gotowa funkcja do klikania.

Co to znaczy dla właściciela apartamentu

• Teraz nie musisz robić nic. Zakazy, gdyby weszły, dotyczą 2028 roku i wymagają uchwały.
• Uporządkuj papiery. Numer ewidencji, opinia sanitarna, kominiarska, badanie wody. Jeśli Twój apartament jest w naszym zarządzaniu, prowadzimy to po naszej stronie.
• Sprawdź swój budynek. Przy rozpoczęciu współpracy patrzymy, czy jest już regulamin albo uchwała ograniczająca najem na doby. Lepiej wiedzieć przed, niż po.
• Miej plan B. Dla apartamentu, który dziś sprzedaje weekendy, pobyty miesięczne są realnym drugim rynkiem — a nie teorią. 233 z naszych apartamentów już je obsłużyły.

Nasze stanowisko w jednym zdaniu: regulacja jest realna i przyjdzie, ale rozłożona jest na lata i zaczyna się od rejestracji, nie od zakazów — a ta część rynku, która ma poukładane papiery i potrafi obsłużyć również dłuższy pobyt, wyjdzie z tej zmiany mocniejsza.

Masz pytanie o swój budynek albo chcesz sprawdzić, czy Twój apartament nadaje się pod pobyty miesięczne? Napisz do nas — przejdziemy przez to konkretnie, na Twoim adresie.

Zastrzeżenie: artykuł opisuje projekt ustawy według stanu na 14 września 2026 roku i przedstawia nasze rozumienie proponowanych przepisów. Nie jest poradą prawną ani podatkową. Dane liczbowe pochodzą z systemu RENTUJEMY i obejmują zrealizowane rezerwacje z przyjazdem od 1 września 2023 do 31 sierpnia 2026.